Сначала несколько важных общих правил относительно покупки. В отличие от некоторых стран, в Испании услуги агентств недвижимости всегда оплачивает продавец. Именно продавец платит агентству комиссионные за то, что оно нашло покупателя и помогло выполнить сопутствующие покупке формальности. Покупатель недвижимости не должен платить агентству никаких комиссионных.

  Все документы о покупке покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости: с физическим лицом при покупке на вторичном рынке или же со строительной фирмой при покупке новой недвижимости, но не с агентством или каким-либо представительством в другой стране. Агентства недвижимости в Испании занимаются лишь поиском и подбором вариантов, юридическим сопровождением сделок и сопутствующими формальностями, но не продажей. Единственным исключением, когда покупатель подписывает в нотариальной конторе документы о покупке с агентством, является наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца (при наличии соответствующей доверенности) предварительный частный контракт купли-продажи (см. ниже п.3 и 4) и принять авансовый платеж.

Как это делается?!
Чтобы купить недвижимость в Испании необходимо пройти следующие основные этапы:

1. Виллы, коттеджи, апартаменты, квартиры и бунгало можно выбрать на нашем сайте. По запросу Клиентов мы также подбираем и направляем на рассмотрение другие варианты. В случае заинтересованности покупателей организуем их поездку в Испанию для ознакомления с объектами недвижимости на месте.

2. После принятия решения о покупке недвижимости в Испании производятся действия, связанные с оформлением сделки купли-продажи. Первым шагом при этом является проверка документов на приобретаемую недвижимость. При покупке недвижимости в Испании на вторичном рынке проверяются следующие основные документы:

- Эскритура (Escritura publica de compraventa) с отметкой о регистрации в государственном регистре собственности, другими словами - документ, подтверждающий право собственности на данную недвижимость и содержащий подробную информацию о ее характеристиках.
- Nota Simple, выписка из государственного регистра собственности, подтверждающая, что на настоящий момент данная недвижимость в Испании действительно принадлежит Продавцу, что она не заложена и не находится под арестом.
- Квитанция об уплате ежегодного муниципального налога на недвижимость (IBI), где также указывается кадастровый учетный номер объекта и его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость является важным элементом, так как впоследствии на ее основе исчисляются некоторые налоги.
Имеются другие документы, которые также необходимо проверить.

Если это покупка недвижимости в Испании на первичном рынке от фирмы-застройщика, необходимо проверить, оформил ли застройщик документы на новое строительство (Declaracion de obra nueva) и зарегистрирован ли объект в налоговых органах. При покупке апартамента, квартиры и т.д. в новом жилом комплексе необходимо проверить, зарегистрирован ли план застройки в местном муниципалитете.

Если это покупка недвижимости в Испании с использованием ипотечного кредита, то тщательную проверку всех необходимых документов производит также соответствующий испанский банк.

3. После завершения проверки документов готовится частный контракт купли-продажи, где указываются намерения Сторон, оговаривается цена, условия оплаты, сроки и прочие условия. При подписании такого контракта с Продавцом при участии испанского агентства недвижимости или/и адвоката Покупателя производится оплата задатка. Если покупка недвижимости в Испании производится на вторичном рынке, то задаток обычно составляет 10% от полной цены сделки, хотя по договоренности сторон он может быть и иным. Оплата производится банковским чеком или наличными. Если в дальнейшем по каким-то причинам Покупатель отказывается от сделки, то указанный задаток удерживается в пользу Продавца. И наоборот, в случае отказа Продавца последний обязан выплатить Покупателю неустойку в двойном размере.

При покупке апартамента или квартиры на первичном рынке, в том числе на стадии строительства, фирмой-продавцом могут быть предложены различные варианты оплаты. Это может быть первоначальный платеж при подписании контракта в размере 25-30% от общей стоимости объекта недвижимости и окончательный расчет в нотариальной конторе при подписании эскритуры (купчей) и вручении ключей. Или же оплата может быть разбита на несколько этапов. Такой вариант чаше встречается при строительстве вилл и коттеджей.

Частный контракт купли-продажи является общепринятым, но не обязательным элементом сделок. При готовности Продавца и Покупателя и наличии всех необходимых документов и средств для оплаты в полном объеме Стороны сразу же могут совершить сделку в нотариальной конторе.

4. Частный контракт при покупке недвижимости в Испании лишь отражает намерения Сторон и условия сделки, но не осуществляет переход права собственности от Продавца к Покупателю. Поэтому по закону необходимо подписание нотариального контракта (Escritura publica de compraventa) в присутствии испанского нотариуса. Испанские нотариусы - исключительно государственные служащие и призваны следить за соблюдением закона. Именно такой нотариальный акт формально передает Покупателю право собственности на приобретаемую недвижимость в Испании.
Эскритура может быть оформлена практически сразу после подписания частного контракта купли-продажи, необходимо лишь зарезервировать время в нотариальной конторе. Она может быть подписана и позже, если Покупателю требуется время для подготовки финансовых средств для окончательного расчета и получения идентификационного номера иностранца (NIE).
В момент подписания Эскритуры в нотариальной конторе Покупатель производит окончательный расчет с Продавцом, т.е. оплачивает оставшиеся 90% цены при покупке на вторичном рынке или же соответствующий остаток при покупке в новостройке. Оплата обычно производится банковским чеком. Какую-то часть обычно можно оплатить наличными. В завершении Покупателю вручается копия нотариального акта (Copia Simple) и он становится новым владельцем недвижимости. Сразу же после завершения сделки нотариальная контора официально информирует об этом государственный регистр собственности.

  Если покупка недвижимости в Испании осуществляется с использованием ипотечного кредита, третьим участником сделки становится банк. Покупатель открывает счет в этом банке и осуществляет первоначальный платеж в соответствии с условиями кредитного договора. Затем в нотариальной конторе наряду с Эскритурой купли-продажи Покупатель также подписывает договор с банком об ипотечном кредитовании. В этот момент окончательный расчет с Продавцом производит представитель банка.

5. После этого приобретенная недвижимость должна быть зарегистрирована на имя Покупателя в государственном регистре собственности, куда и направляется соответствующая копия нотариального акта. Процесс регистрации обычно длится 1-3 месяца, после его завершения за Покупателем окончательно закрепляется право собственности и он получает копию Эскритуры с отметкой о регистрации.

6. В ходе сделки должны быть уплачены определенные налоги и сборы. Хотя закон не регламентирует это, сложилась определенная практика. Если покупка недвижимости в Испании производится на вторичном рынке, Покупатель платит налог, связанный с переходом права собственности на недвижимость в размере 7% от декларируемой цены покупки, т.е. указанной в купчей, а также сбор за регистрацию приобретенной собственности в государственном регистре, который расчитывается по специальной шкале и обычно колеблется от полутора сотен до нескольких сот евро. Продавец обычно уплачивает нотариальный сбор по официальной шкале расценок (несколько сот евро) и муниципальный налог (Plus Valia), связанный с увеличением стоимости земельного участка под объектом с момента его последней продажи. В случае покупки апартамента, квартиры или бунгало этот налог чисто символический. При приобретении усадьбы или виллы с большим земельным участком, особенно через много лет после ее последней продажи, он может составлять несколько процентов от ее цены.
Однако по договоренности Сторон порядок уплаты налогов и сборов может быть иным.
Если это покупка новой недвижимости в Испании у фирмы-продавца, имеются лишь незначительные различия.
Стоимость услуг адвоката обычно составляет 1% от суммы сделки купли-продажи. Аналогичные услуги лицензированного агентства недвижимости (т.е. если требуется только юридическое сопровождение) обходятся заметно дешевле.